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Adjudicação Compulsória
em Atibaia

Pagou pelo imóvel mas o vendedor se recusa a assinar a escritura? A adjudicação compulsória garante seu direito na justiça.

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O que fazemos

Adjudicação Compulsória em Atibaia

A adjudicação compulsória é uma ação judicial que obriga o vendedor a transferir a propriedade do imóvel ao comprador que já quitou o preço — quando ele se recusa a outorgar a escritura definitiva voluntariamente.

É uma situação mais comum do que parece: vendedor faleceu, desapareceu, se recusa a cooperar ou simplesmente não foi encontrado. A solução existe e ela passa pela justiça.

Quando entra com adjudicação

  • Comprador quitou o preço e o vendedor recusa assinar a escritura
  • Vendedor faleceu e os herdeiros não cooperam com a transferência
  • Contrato particular de compra e venda quitado mas sem escritura
  • Incorporadora não outorga escritura após quitar o financiamento
  • Promessa de compra e venda descumprida pelo promitente-vendedor
Resultado prático: Com procedência da ação, a sentença judicial substitui a escritura. O imóvel é registrado em seu nome sem a necessidade da assinatura do vendedor.

Escritura via sentença

A decisão judicial tem o mesmo efeito da escritura pública.

Propriedade registrada

Imóvel regularizado no cartório de registro de imóveis.

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Como conduzimos uma ação de adjudicação compulsória

  1. Confirmação dos requisitos: existe promessa de compra e venda e o preço foi quitado.
  2. Levantamento da matrícula e da situação do vendedor (ou do espólio, se ele faleceu).
  3. Notificação do vendedor para outorgar a escritura de forma amigável.
  4. Não havendo solução, ajuizamento da ação para que a sentença substitua a escritura.
  5. Registro da sentença na matrícula, transferindo a propriedade para o seu nome.

Documentos que costumam ser necessários

  • Contrato de promessa de compra e venda ou cessão de direitos, mesmo sem registro
  • Comprovantes de pagamento integral do preço
  • Matrícula atualizada do imóvel
  • Documentos pessoais do comprador e do vendedor (ou certidão de óbito e dados dos herdeiros)
  • IPTU e certidão negativa de débitos do imóvel
  • Comprovante de posse, quando houver

Prazos e custos

O STJ já firmou que o registro do contrato não é requisito para a ação — basta a promessa de compra e venda e a quitação do preço.

Casos sem contestação costumam se resolver em 6 a 12 meses. Havendo litígio, dificuldade de localizar o vendedor ou espólio sem inventário, o prazo aumenta.

Custos: honorários advocatícios, custas processuais e emolumentos de registro da sentença. Pode ser necessária uma medida para impedir a venda do imóvel a terceiros durante a ação.

Importante: a adjudicação serve para quem comprou e pagou; quem ocupa um imóvel sem contrato é caso de usucapião.

Leia também: Comprei um imóvel e o vendedor não passa a escritura. E agora?

Dúvidas frequentes

FAQ Adjudicação

Sim. A adjudicação compulsória é uma ação judicial e exige representação por advogado. Além da ação principal, podem ser necessárias medidas liminares para impedir que o imóvel seja alienado durante o processo.
Não necessariamente. O STJ já pacificou que o registro do contrato no cartório não é requisito para a adjudicação compulsória — basta que haja uma promessa de compra e venda (contrato particular) e que o preço tenha sido quitado.
Sim. A ação é proposta em face do espólio (conjunto de bens do falecido) ou dos herdeiros identificados. Se não houver inventário, pode ser necessário solicitar ao juízo que nomeie um curador para representar o espólio na ação.
Casos sem contestação podem ser resolvidos em 6 a 12 meses. Quando há litígio, recursos ou dificuldade em localizar o vendedor, o processo pode durar mais. Após a sentença, o registro no cartório ocorre em algumas semanas.
Na adjudicação, o comprador tem um contrato de compra e venda e pagou pelo imóvel — a ação apenas faz a escritura ser substituída por sentença. Na usucapião, não há contrato — a propriedade é adquirida pela posse prolongada e qualificada, sem que haja relação comercial com o antigo proprietário.

Você pagou — agora é seu por direito.

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